Ako susjed može zaraditi, zašto ne bih zaradio i ja. To je sistem prema kojemu su u Istri, u malom mjestu Orihi, izgrađene brojne vile za odmor, kaže tako Aljoša Vučetić, poznati pulski agent za nekretnine i vlasnik agencije Maris, za Istarski.hr. Iste te vile danas uglavnom zjape prazne. I nije tako samo u Istri. Pitamo se jesu li vile za odmor propala investicija i o svemu razgovaramo s Anamarijom Cicarelli, vlasnicom agencije Interligo i Matejom Bogdanić, vlasnicom Euro Immobilien Real Estate.
U Istri je na prodaju oko 5500 kuća za odmor s bazenom
Naime, za sve je kriva pandemija. Njezinim dolaskom biznis s vilama za odmor jednostavno je procvjetao. Slušali smo o tome kako se moramo odmaknuti jedni od drugih, pa su mnogi svoje mjesto za izolirani odmor pronašli upravo u takvim vilama. Iznajmljivači u Orihima bili su prebukirani i tražio se ne samo krevet više, već i šator više, prisjetio se Dragan Kontošić Konte, rođeni Orišanac, u razgovoru za Istarski.hr.
I onda su baš svi poželjeli izgraditi svoju vilu za odmor. I veliki dio tih vila za odmor danas je prazan. Zanimljiv je i podatak da se na Njuškalu trenutno prodaje oko 5500 kuća za odmor s bazenom u Istri, dok je u isto vrijeme prošle godine ta brojka iznosila skromnijih 2300. Jesu li vlasnici nepromišljeno ušli u gradnju?
“Može se reći i da su ušli nepromišljeno, ali prije bih rekla da su gledali kratkoročno i oslanjali se samo na iskustva prijatelja i poznanika“, kaže Anamarija Cicarelli.
Veliko povećanje ponude nadmašilo je potražnju, ali bilo je jasno da će krivulja dosegnuti vrhunac i da će potom uslijediti pad. To su neke zakonitosti tržišta. Vlasnici su se trebali, kaže Cicarelli, bolje pripremiti i shvatiti turistički najam kao i svaki drugi posao – posao koji zahtijeva znanja, pripremu i rad. Mnogi su iznajmljivači gledali poslovanje s privatnim smještajem kao posao u kojemu je jedino bitno imati kvalitetan objekt i oglasiti se na jednom od portala.
Pročitajte više: Isplati li se ulaganje u nekretnine na moru?
Ljudi misle da je turizam laka zarada. Turisti traže doživljaj i vrijednost za novac
S njom se slaže Mateja Bogdanić koja smatra da ljudi općenito misle da je turizam laka zarada.
“Sagradiš kuću, pokušavaš što više uštedjeti na materijalima, gradnji i opremi, a onda očekuješ da će turist za takav objekt biti spreman platiti visoku cijenu noćenja”.
Ulaganje u nekretnine je, objašnjava Bogdanić, itekako isplativa investicija, ali objekt je potrebno pažljivo projektirati, optimizirati kvadrate i voditi računa o detaljima i komforu. Današnji turist ne treba velike kvadrature, ali mora se osjećati savršeno u nekretnini, a ponekad završna obrada, hortikultura, rasvjeta i namještaj koštaju više od samih kvadrata.
Dakle, vile za odmor koje su zanimljive, koje imaju neku priču, uvijek se bukiraju, smatra Bogdanić. S druge strane, kuće koje “liče jedna na drugu, građene su tipski i ima ih 100” turistima jednostavno nisu zanimljive.
“Turisti traže doživljaj i vrijednost za novac pa je logično da se vidi ono što je građeno ‘industrijski’, za brzu zaradu, i da onda to turistima nije toliko zanimljivo i nisu spremni platiti. Svake godine kapaciteti rastu i očekujem da će u budućnosti za dobar booking biti
važno da je kuća specifična i pruža doživljaj koji ne mogu pružiti druge kuće. Za takve kuće će uvijek biti turista i uvijek će postizati vrhunsku cijenu“, smatra Bogdanić.
Pročitajte više: Imate na raspolaganju 50 tisuća kuna, ali ne možete odlučiti je li za vas štednja, investicija ili nešto treće? Mi imamo odgovore!
Tko je krivac što su vile za odmor prazne?
Je li za ovogodišnju situaciju s vilama za odmor u Istri kriva cijena ili pak nešto drugo, možemo samo nagađati. Kako navodi Istarski.hr, moguće je da sama lokacija ne nudi dovoljno drugih sadržaja koji bi privukli turiste. Također, mogući problem leži i u tome što je malo kome potreban smještaj s toliko kreveta. Ipak, Cicarelli navodi da, iako se u kontekstu prodaje slaže s tim da su to objekti koje će rijetki kupiti, u kontekstu turističkog najma vile su trenutno najtraženiji objekti.
“Takve objekte uglavnom rezerviraju grupe mladih ljudi, i ako iznajmljivač takav objekt prilagodi njima, u svim segmentima poslovanja, imat će izuzetno uspješnu sezonu i niz sljedećih”.
Stoga nije dovoljno samo izgraditi objekt, već i, kako je i Bogdanić upozorila, promišljeno uložiti u njega. Cicarelli naglašava da ako netko gradi neki objekt samo zbog zarade, onda treba znati:
- koliki je povrat investicije
- napraviti projekciju prihoda koji moraju biti oko 8 posto godišnje od tržišne vrijednosti nekretnine da bi investicija bila isplativa
- tko mu je ciljana skupina i njoj prilagoditi i objekt i poslovanje objekta
- postaviti pravila poslovanja svog objekta prema gostima
- koji su troškovi (ali svi troškovi, pogotovo skriveni)
- odrediti optimalnu cijenu
- još važnije – upravljati cijenom, bez čega je teško popuniti smještaj, posebno “rupe”
- pratiti algoritam raznih portala i prilagoditi im oglas kako bi oglas bio učinkovit (algoritmi se često mijenjaju)
- odlučiti se za još neki kanal prodaje osim portala – to može biti web ili društvene mreže – i jedno i drugo zahtijeva prilično znanje ako želimo dobiti rezervacije putem ovih kanala
- upravljati komentarima gostiju
- obveze, posebno porezne
- niz drugih aktivnosti bez kojih je već sada teško raditi, a u budućnosti će biti nemoguće popuniti bilo kakav smještaj.
Pročitajte više: Stručnjak objasnio što je pošlo po zlu s našim privatnim smještajem
Ulaganje u nekretninu, pa i vilu se isplati, ali…
“Uglavnom, prošlo je vrijeme u kojemu je bilo dovoljno imati malo kvalitetniji i ljepši objekt te se oglasiti na jedan-dva portala ili na Facebooku, čekati rezervacije i imati odličnu popunjenost i dobru cijenu. Ipak, to ne znači da je privatni smještaj promašena investicija, to samo znači da se treba prilagoditi vremenima koja dolaze“, savjetuje Cicarelli.
Stoga vila ne može biti propala investicija, može samo zahtijevati više rada i ulaganja u prodaju.
“Mnogi vlasnici vila spremni su preinvestirati u sami objekt, dok u prezentaciju i prodaju često nisu spremni uložiti gotovo ništa. To je veliki nesrazmjer koji posebno u lošijim sezonama uzme svoj danak“, zaključuje Cicarelli.
Bogdanić pojašnjava da to jesu li propala investicija ovisi o očekivanjima onoga tko je ulagao u njih. Smatra da je ulaganje u nekretnine uvijek dobra dugoročna investicija.
“Bez obzira na druge mogućnosti ulaganja, ljudi u nekretnine vole ulagati i one gotovo uvijek drže vrijednost. Najčešće im cijena kroz godine i raste. Ako govorimo o povratu investicije, kao što sam rekla, ovisi o očekivanjima i prethodnoj procjeni prihoda i troškova”, zaključuje Bogdanić.
Foto: Canva / Privatna arhiva
