Naslijedili ste kuću, vikendicu, stan, živite u prevelikom stanu ili na neki drugi način posjedujete višak nekretnina. Čujete da se sve više ljudi bavi upravo time i da je to prilično unosan posao.
Poslovni plan prvi korak
Nije dovoljan razgovor sa prijateljima, poznanicima i ostalima koji to već rade. Potrebno je napraviti vlastiti plan poslovanja. Prvi korak u tome je određivanje ciljne skupine gostiju. Nije sve isto ako su vam gosti parovi bez djece, obitelji s djecom, poslovni ljudi i sl.
Nakon što znamo tko će nam doći sukladno tome ćemo dizajnirati i opremiti nekretninu. Ukoliko očekujete obitelji s djecom pripremite dječje krevetiće, igračke, zaštitne ogradice i slično.
Možda se vaš objekt nalazi uz cestu van grada, u tom slučaju prilagodite ga bikerima, biciklistima, vozačima… Objekte u centrima velikih gradova ćete prilagoditi npr. poslovnim ljudima, ukoliko se radi o Zagrebu ili Osijeku., ali ako se objekt nalazi npr. u centru Zadra ili Dubrovnika prilagoditi ćete ga drugačijem tipu gostiju.
U svakom slučaju izuzetno je važno dobro istražiti tko su potencijalni gosti u destinaciji u kojoj se nalaze vaši objekti i kakav oni smještaj žele, koliko su ga spremni platiti, koje dodatne usluge žele koristiti i slično. Kada ste došli do svih tih podataka tek tada ćete početi pripremati objekt za iznajmljivanje.
Pri pripremi i uređenju nekretnine potrebno je obratiti pažnju i na uvjete koje morate ispuniti u skladu sa zakonom. Primjerice:
Svaki objekt koji se iznajmljuje mora imati minimalno: tekuću hladnu i toplu vodu s odvodnjom (osobna higijena gosta, priprema i usluživanje hrane, pića i napitaka, pranje rublja, čišćenje), električnu energiju s osvjetljenjem koje osigurava dobru vidljivost u svim prostorijama, grijanje najmanje 20 °C u svim prostorijama u kojima borave gosti, osim u objektu u kojem se usluge pružaju ljeti, prirodno ili umjetno prozračivanje svih prostorija, javnu telefonsku mrežu, a kada zbog objektivnih uvjeta nije osigurana mogućnost korištenja iste, iznajmljivač mora omogućiti upotrebu mobilnog telefona.
Osim navedenih “općih” uvjeta npr. apartman mora imati WC školjku sa ispiračem, pod kupaonice prekriven vodootpornim materijalom, rasvjeta koja omogućuje dobru vidljivost u čitavoj kupaonici, umivaonik s ogledalom i policom….
Sve gore spomenuto ima svaka prosječna nekretnina za stanovanje tako da vas ne čekaju neke prevelike investicije.
Što je potrebno za kategoriju od 3*?
Ukoliko stan želimo kategorizirati kao apartman npr. 3* ipak je potrebno obratiti pozornost i nabaviti pojedine detalje:
- Plan evakuacije
- Kutija Prve pomoći
- Noćni ormarić uz krevet
- Tepih koji se ne kliže, uz krevet, ako pod nije prekriven tepisonom
- Noćna svjetiljka uz svaki krevet, po osobi
- Standardizirana ploča
Nakon što smo objekt dizajnirali, adaptirali i pripremili za iznajmljivanje slijedi predaja zahtjeva za izdavanje Rješenja o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu. Izdano Rješenje znači početak poslovanja. Slijedi prijava u turističku zajednicu kako bi mogli dobiti pristupne podatke za korištenje sustava e-Visitor bez kojeg ne možete prijavljivati ni odjavljivati svoje goste.
Kako uspješno prodati objekt?
Kad smo pripremili objekt, zadovoljili sve zakonske obveze, pribavili Rješenje slijedeći korak je prodaja. Uspješna prodaja smještajnih kapaciteta podrazumijeva odličnu prezentaciju. Fotografija i video su jedini načini na koji gosta upoznajemo sa onim što nudimo. Ukoliko imate lošu prezentaciju, ma koliko vaš objekt bio savršen, to gost nikada neće saznati.
Odredite jedinstvenu cijenu pa ju korigirajte rabatima
Osim prezentacije važna je i cijena, a osim visine važnija je jedinstvenost cijene. Često iznajmljivači odrede cijenu svog smještaja s kojom su zadovoljni, a zatim raznim agencijama, agentima i portalima daju tu “svoju” cijenu i dopuštaju svima da nadograde proviziju koliku žele. Na taj način cijena izmiče kontroli iznajmljivača, na jednom mjestu se objekt prodaje po jednoj cijeni, na drugom po drugoj, odnosno na deset mjesta se objekt prodaje po deset različitih cijena.
Potrebno je odrediti jedinstvenu cijenu te različitim agencijama i različitim portalima odobravati različit rabat, ali izlazna cijena treba biti jedinstvena.
U protivnom vaše poslovanje će gosti prihvaćati neozbiljno te će izbjegavati vaš smještaj.
Na ovaj način će komunikacija s gostom, koja upravo ovdje počinje odmah biti otežana. A upravo ta komunikacija je jedan o ključnih alata vašeg poslovanja.
Komunikacija s gostom počinje prije dolaska samog gosta, a obuhvaća prezentaciju, kako smo upravo spomenuli: cijenu, odgovor na upit, pružanje dodatnih informacija, i slično. Ovaj dio komunikacije s gostom služi da gosta uvjerite da je upravo vaš smještaj njegov najbolji izbor.
Komunikacija s gostom za vrijeme i nakon boravka
Komunikacija s gostom za vrijeme njegovog boravaka u vašem objektu također je jako važna jer o njoj ovisi zadovoljstvo vašeg gosta.
Ipak je komunikacija s gostom nakon njegovog boravka najvažniji dio komunikacije koji ovisi o svim prethodnim koracima.
Nakon odlaska gosta preporučuje se poslati gostu pismo zahvale te ga zamoliti da vam ostavi komentar. Što je taj komentar bolji to je veća mogućnost rasta broja rezervacija u budućnosti. U prilog tome govori činjenica da gotovo 80% gostiju neće doći u određeni objekt bez da je pročitalo komentar o tom objektu. Ako tome pridodamo činjenicu da je zadržavanje starog gosta 3-5 puta jeftinije od stjecanja novog gosta , jasno je zašto je komunikacija nakon odlaska gosta toliko važna.
Kada raditi preko agencije, a kada samostalno?
Za potpune početnike i one koji nemaju vremena najčešći i jedini ispravan put je rad sa turističkom agencijom. Ukoliko nemate nikakvih iskustava u turizmu, agencija će obaviti sve umjesto vas, a vi ćete dočekivati vaše goste, prijavljivati ih, čistiti objekt, ispraćati goste i sl.
Nakon nekog vremena počinju vam se javljati vaši stari gosti koji žele ponovo doći. Tako ulazite u “drugu fazu”. Želite raditi samostalno, bez pomoći agencije. To bi vam financijski bilo isplativije. Ali prije što se odlučite za ovako nešto, dobro istražite načine prodaje, pogledajte koliko vam je potrebno novaca, vremena i znanja za samostalno oglašavanje i prodaju. Za samostalan rad najčešće se odlučuju iznajmljivači koji su ostali bez posla, otišli u mirovinu, ili jednostavno imaju više vremena, iznajmljivač sam oglašava svoj objekt na raznim portalima.
Gdje se oglašavati i koji još kanali za promociju postoje?
Nekada je bilo pitanje na koje se to portale oglašavati. Danas ima tek nekoliko portala na kojima se možete oglasiti. Odnosno postoji veliki broj raznih portala, ali samo 4-5 portala može uspješno prodati vaše kapacitete.
Ali, jako je teško biti uspješan na pojedinom portalu. Npr. jedan airbnb.com je izuzetno uspješan portal, ali na njemu je konkurencija iznimno velika. Postoje na tisuće sličnih objekta. Da biste bili uspješni, gost mora izabrati među svim tim apartmanima upravo vaš. Kako ćete to postići? Ovo pitanje je gotovo isto pitanju “Kako biti prvi na Googlu?”. Kao i na Googlu, tako i na pojedinom portalu morate biti prvi a to ćete biti uoliko dobro poznajete algoritam portala, znači niz pravila koja se neprestano mijenjaju.
Ovaj način oglašavanja i prodaje je isplativiji, ali zahtjeva prilično znanja, iskustva i vještina.
Nakon nekog vremena iznajmljivači vide da je “borba” na portalima teška, a i nije financijski povoljna, te se odlučuju na samostalno oglašavanje putem web stranica, društvenih mreža, newslettera i sl. Ovakav način poslovanja je najučinkovitiji i najisplativiiji, ali da bi iznajmljivač mogao poslovati na ovaj način mora biti spreman na cjelogodišnji rad na optimizaciji svoje stranice, na managementu FB stranice, na izradi baze za slanje newslettera i sl.
Vrlo je malo iznajmljivača koji rade na ovaj način, a upravo ti iznajmljivači su oni koji najuspješnije posluju i kojima kratkoročni najam apartmana, soba ili kuća može biti osnovni izvor prihoda.
Stvorite svoju uspješnu poduzetničku priču!
Autor: Anamarija Cicarelli
Foto: Igor Tomljenović, Villa Stella, Brač
Anamarija Cicarelli je vlasnica i direktorica tvrtke Interligo u okviru koje djeluje Centar kompetencije za malo poduzetništvo u turizmu i prvo Savjetovalište za vlasnike obiteljkog smještaja. Anamarija Cicarelli je ujedno autorica nekoliko knjiga za vlasnike obiteljskog smještaja mađu kojima ističemo knjigu “Mali iznajmlivač – Veliki posao” koja se u turističkim krugovima naziva “Biblija obiteljskog smještaja” te koja pruža sve potrebne informacije za uspješno poslovanje svima onima koji se već bave ili se planiraju baviti ovom djelatnošću.
