Prema statističkim podacima Eurostata iz 2014. godine, više od 90% stanovništva Hrvatske posjeduje vlastitu nekretninu. Prema trendovima možemo zaključiti da Hrvati vole živjeti u prostoru kojega su ujedno i vlasnici.
U posljednjih godinu dana, dogodile su se brojne izmjene koje direktno ili indirektno utječu na odluke o kupnji nekretnine. Pogledajmo osvrt na trenutno stanje na tržištu nekretnina te na ponude stambenih kredita.
Cijene i ponuda nekretnina
Početkom godine na prodaju je bilo više od 170.000 nekretnina diljem Hrvatske. Najjeftinije nekretnine prodaju se u istočnom dijelu zemlje, dok se one najskuplje nalaze u priobalju. Prosječna cijena nekretnine po m² u Dubrovačko-neretvanskoj županiji iznosi oko 2.000,00 EUR, a u samom gradu Dubrovniku čak vrtoglavih 3.300,00 EUR. S druge strane, u Vukovarsko-srijemskoj županiji prosječna cijena nekretnine po m² je oko mršavih 500,00 EUR.
Nekretnine bilježe lagani rast cijena u odnosu na prethodne godine, a u idućim godinama moglo bi doći do povećanja cijena nekretnina.
Porez na promet nekretnina
Ono što negativno utječe na samu odluku o kupnji prve nekretnine je zasigurno porez na promet nekretnina. Do kraja 2016. godine, kupci prve nekretnine bili su oslobođeni plaćanja ovog poreza, a od 2017. godine obvezni su na tržišnu cijenu kupljene nekretnine platiti porez od 4%.
Primjerice, ako ste kupili nekretninu vrijednosti 70.000,00 eura, morate rezervirati dodatnih 2.800,00 eura za plaćanje porezna na promet nekretnina. U većini slučajeva, ovaj porez nije moguće financirati stambenim kreditom.
S druge strane, ovaj je Zakon kupcima, koji u vlasništvu već imaju jednu nekretninu, bio porezno rasterećenje, budući da je porez na promet nekretnina ranije iznosio 5%.
Subvencionirani stambeni krediti
Prateći kretanja potražnje za stambenim kreditima u razdoblju od 2014. godine do danas, potražnja je u laganom padu. Unatoč tome, znamo da je do nove nekretnine najlakše doći ipak putem kredita.
Zakon o subvencioniranim kreditima zasigurno je povećao potražnju za stambenim kreditima u 2017. godini. Ovaj Zakon je donesen u svrhu poticanja demografske obnove i zadržavanja mlađe populacije u Hrvatskoj. Država je pripremila oko 35 milijuna kuna poticaja.
Još od početka godine govorilo se o ovome Zakonu, no tek u rujnu svi zainteresirani građani mogli su predati svoje kompletne kreditne zahtjeve.
Zahtjeve za subvencionirani kredit mogli su podnijeti građani mlađi od 45 godina koji su ovim kreditom kupovali prvi stan ili kuću, odnosno koji su željeli graditi kuću. Subvencioniralo se do maksimalno 1.500,00 eura po cijeni kvadrata odnosno do 100.000,00 eura kredita.
Država subvencionira pola mjesečnog anuiteta kredita u prve četiri godine
Podnositelji zahtjeva, njihovi bračni ili izvanbračni drugovi, životni partneri ili neformalni životni partneri, u vlasništvu nisu smjeli imati nekretninu. U slučaju da su nekretninu ipak imali, istu su trebali prodati radi kupnje ili gradnje veće nekretnine.
Najvažnija odrednica ovog Zakona je to što država subvencionira pola mjesečnog anuiteta kredita u prve četiri godine otplate kredita.
Ovaj rok moguće je i produžiti ako se obitelj korisnika kredita poveća rođenjem ili posvojenjem djeteta. Za jednu godinu otplate povećava se subvencija ako se korisniku kredita ili članu njegovog domaćinstva utvrdi invaliditet od najmanje 50%..
Primjer:
Traženi iznos
80.000,00 EUR
Rok otplate
25 godina
Kamatna stopa
3,10%
Anuitet
479,43 EUR
Iznos subvencije države (4 godine )
11.506,32 EUR
Ukupno otplaćeni iznos kredita umanjen za subvenciju države
132.322,68 EUR
Predaja kreditnih zahtjeva trajala je do 13. listopada. Ova mjera Vlade zasigurno je pozitivno utjecala na odluke o kupnji nekretnine. Oko 2.300 mladih obitelji na ovaj način riješilo je svoje stambeno pitanje.
Kamate na stambene kredite u padu
Kako zbog konkurencije, tako i zbog tržišnih kretanja referentnih kamatnih stopa (Euribor i NRS), kamatne stope na stambene kredite u zadnjih nekoliko godina su u padu. Samim time i financiranje nekretnine putem kredita postalo je jeftinije.
Ako ste podigli 80.000,00 eura s rokom otplate 20 godina, uz kamatnu stopu od 3%, mjesečno ćete plaćati 443,68 EUR. Godinu prije, uz kamatnu stopu od 4,50% plaćali ste anuitet od 506,12 eura.
Iznos kredita – 80.000 EUR
Kamata na kredit
Anuitet
2017. godina – 3,00%
443,68 EUR
Rok otplate – 20 godina
2016. godina – 4,50%
506,12 EUR
2015. godina – 5,50%
550,31 EUR
Osvrnemo li se na ponude banaka u kreditnoj liniji subvencioniranih stambenih kredita, Efektivna kamatna stopa (EKS) se kreće od 3,04% za EUR, odnosno 3,35% za kredit u kunama. Ranijih godina EKS na stambene kredite nerijetko je prelazio 5%.
Važan čimbenik kod realizacije stambenih kredita je svakako i mogućnosti fiksiranja kamatnih stopa na određeni rok otplate kredita. Kreditne institucije nude fiksne kamatne stope za prvih 5, 7 ili 10 godina otplate kredita ili čak za cijelo vrijeme otplate kredita. Fiksne kamatne stope pružaju određenu sigurnost i stabilnost u planiranju budućih mjesečnih izdataka.
Aktualne ponude stambenih kredita
Potaknuti idejom države, ali i velikom potražnjom za subvencioniranim stambenim kreditima, banke su značajno korigirale svoje ponude stambenih kredita. Tu se posebice ističu kreditne linije namijenjene osobama mlađim od 45 godina.
Iako ovi krediti nisu subvencionirani, ponuđeni uvjeti banaka vrlo su konkurentni.
Tako je primjerice moguće kupiti ili adaptirati nekretninu s kamatnom stopom već od 2,98%.
S 1.10.2017. Erste&Steiermärkische Bank d.d. u svoju ponudu uvodi kombinirane kamatne stope. Po ovakvom modelu, kamatna stopa je fiksna određeno razdoblje, a nakon toga je promjenjiva kamatna stopa do kraja otplate kredita.
Kombinirana kamatna stopa za status klijenta*
EUR
HRK
ROK OTPLATE
Stambeni krediti uz hipoteku
3,5 p.b
3,7 p.b
fiksna 36 mjeseci
12m Euribor+ 4,3 p.b – 4,5 p.b
6 m NRS2 + 3,7 p.b – 3,9 p.b
promjenjiva 37-360 mjeseci
Stambeni EKO krediti uz hipoteku
3,3 p.b
3,5 p.b
fiksna 36 mjeseci
12m Euribor+ 4,1 p.b – 4,3 p.b
6 m NRS2 + 3,5 p.b – 3,7 p.b
promjenjiva 37-360 mjeseci
*Status klijenta podrazumijeva otvoren kunski ili devizni tekući račun u Erste&Steiermärkische Bank d.d. preko kojeg se isplaćuju redovna primanja klijenta (plaća, mirovina, inozemna mirovina) ili naknade ostvarene na temelju određenog prava klijenta (npr. porodiljne naknade, naknade za mlijeko i slične redovne mjesečne naknade). Kamatna stopa za klijente koji nemaju status klijenta je viša za 0,5 p.b. Status klijenta može se ostvariti naknadno, najkasnije u roku 3 mjeseca od dana sklapanja Ugovora o kreditu.
**p.b. – postotni bod
Uzmemo li u obzir konkurentnije uvjete stambenih kredita i cijene nekretnina unatoč većim davanjima za porez prilikom kupnje prve nekretnine, ova godina svakako nudi više ”pluseva” za odluku o kupnji nekretnine.
Autorica teksta:
Yetunde Kristina Škorić
Direktorica odjela kreditnog posredovanja u Progreso grupi
Foto: 123rf
