Tri godine nakon zagrebačkog i dvije godine nakon potresa na području Siska i Petrinje i dalje imamo građevine za koje proces obnove nije ni započeo, odnosno konstrukcije koje nisu sigurne. Svakodnevno se susrećemo s raznim informacijama o obnovi građevina nakon potresa, s novim razornim potresima diljem svijeta, a većina vlasnika i dalje ne zna što učiniti da učinkovito i ekonomski prihvatljivo poveća sigurnost svog doma.
Starije zgrade rizičnije
Zagrebački potres kojeg smo nedavno doživjeli puno je slabiji potres od onog na koji se projektiraju nove zgrade i koji se može dogoditi prema znanstveno utemeljenim pretpostavkama. Pravilno projektirane i izgrađene nove zgrade takav su potres izdržale bez ikakvih konstrukcijskih oštećenja i korisnici su normalno mogli nastaviti s korištenjem građevina. Za jači potres na koji se projektiraju nove zgrade, one bi doživjele konstrukcijska oštećenja ali ne bi došlo do rušenja građevine, odnosno ljudi mogu sigurno izaći iz građevine.
Starije zgrade doživjele su veća oštećenja jer su to zgrade koje nisu ni projektirane niti izgrađene da mogu ostati konstrukcijski neoštećene nakon takvog potresa. Seizmičko opterećenje samo je jedno od djelovanja koje projektant uzima u obzir prilikom projektiranja građevina.
Ono nije nikakva novost za sve radno aktivne projektante konstrukcija već njihova svakodnevnica. Druga je priča što u svijesti građana potresno djelovanje nije dovoljno osviješteno. Razlog za to je najvjerojatnije njegovo relativno rijetko javljanje pa metodom „zaboravljanja“ i metodom „neće mene“ se jednostavno upadne u neadekvatno građenje uz „štednje“ na rješenjima konstrukcije koje proizlaze iz seizmičkih zahtjeva.
Pročitajte više: Protupotresna gradnja – na što pripaziti pri kupnji nekretnine
Brzi savjeti nisu adekvatni
Nakon potresa koji su nas zadesili počela su se postavljati pitanja kako protupotresno graditi, kako protupotresno projektirati i slično. Tražile su se razne „kuharice“ i kratki savjeti za protupotresnu gradnju i/ili ocjenu postojećih zgrada u pogledu seizmičke otpornosti. Svaki kratki savjet koji vam netko da nepotpuna je informacija. A nepotpuna informacija je u biti netočna informacija.
Puno je parametara koji utječu na seizmičku otpornost i u principu svaki tip konstrukcije i svaka vrsta materijala može biti otporna na potres do neke razine, uz svoja ograničenja, pravilno projektiranje i građenje (uzimajući u obzir ekonomsku isplativost). Isto tako, ako je bilo što od navedenog napravljeno suprotno (nepravilno projektiranje i/ili građenje) građevina nije seizmički (dovoljno) otporna.
Ne zanemarujte dokumentaciju
Ako gradite novu građevinu, zadatak i zakonska obveza investitora je tražiti, a projektanta konstrukcije izraditi projekt koji je izrađen u skladu s važećom tehničkom regulativom te tražiti izvođača koji će projektirano tako i izvesti. To je jedini ispravan način da dobijete seizmički otpornu građevinu. Ako kupujete već izgrađenu zgradu, uvijek je preporuka tražiti svu postojeću dokumentaciju (naglasak na projekt konstrukcije, tzv. „statiku“).
Iz te dokumentacije možda možete vidjeti protupotresnu otpornost zgrade, a može vam i trebati ukoliko se nekada odlučite za intervencije u konstrukciji. Ukoliko je građevina novija i projektirana da preuzima potresno opterećenje, pokušajte saznati je li kvalitetno izvedeno ono što je projektirano. Ako ne možete procijeniti, svakako se preporuča da „statičar“ pogleda zgradu.
Starije zgrade koje nisu uopće proračunavane na potres, nemaju adekvatnu potresnu otpornost i imaju grube koncepcijske greške u konstrukciji koje treba riješiti kako bi se postigla određena protupotresna otpornost. Postoji ozbiljna inicijativa da se uvede registar potresne otpornosti postojećih objekata, koji bi trebao biti povezan sa zemljišnim knjigama (tzv. seizmički certifikat). To bi omogućilo kupcima da znaju za koliko siguran objekt plaćaju 3000-5000 E/m2.
Pročitajte više: Kako izračunati isplativost ulaganja u nekretnine za najam?
Državne subvencije
Država daje subvencije kojima pokriva troškove obnove konstrukcije zgrade i/ili troškove popravka nekonstrukcijskih elemenata. Rok za podnošenje zahtjeva za sufinanciranje obnove od strane države je 31.12.2023.
Iznosi koje vlasnici oštećenih građevina mogu dobiti uvelike ovise o stupnju oštećenja građevine, njenoj namjeni te razini potresne otpornosti na koju se građevina obnavlja. Pojednostavljeno rečeno, većina višestambenih zgrada obnavlja se na 2. razinu potresne otpornosti (cca 50% potresne otpornosti po današnjim propisima), obiteljske kuće i teže oštećene višestambene zgrade obnavljaju se na 3. razinu (cca 75% potresne otpornosti ), a javne zgrade od velike važnosti za širu zajednicu (bolnički centri, interventni centri, energetske građevine i sl.) obnavljaju se na 4. razinu (puna potresna otpornost).
Navedene su razine za koje država daje subvencije za obnovu. Svaki investitor može odlučiti hoće li obnavljati na minimalno propisanu razinu ili na veću razinu. U tom slučaju troškovi koje mu država pokriva su maksimalno propisani iznosi, a razliku do veće razine pokriva sam investitor.
Važno je napomenuti da vlasnici građevina oštećenih potresom mogu dobiti i naknadu za angažman na obnovi vlastite građevine ako se odluče za model samoobnove (samostalno odabiru projektanta, izvođača, nadzor…).
Obnova nakon potresa – kako krenuti?
Prije odluke na koju razinu i kako obnoviti građevinu, potrebno je napraviti statičku analizu i troškovnik kako bi obnova bila statički kvalitetno i ekonomski prihvatljivo rješenje prilagođeno konkretnoj građevini. Subvencije koje se dobivaju od države namijenjene su obnovi protupotresne konstrukcije.
Prilikom obnove konstrukcije građevine, neizbježno dolazi do drugih troškova, pretežito na završnim radovima kao što su popravak zidova, parketa, pločica i drugih oštećenja nastalih prilikom izvođenja radova na konstrukciji koji ponekad mogu biti gotovo jednakog iznosa kao i obnova konstrukcije. Iz navedenih razloga vrlo je često financijski isplativije prenamijeniti stare tavane u korisna potkrovlja ili čak i dograditi etažu ili dvije, ugraditi dizala i terase ili balkone s dvorišnih strana i prodajom novih korisnih potkrovlja financirati rekonstrukciju zgrade.
Opcija je, također, ovisno o samoj vrijednosti lokacije, srušiti postojeću zgradu (uz ostavljanje postojećih pročelja radi konzervatorskih uvjeta) i napraviti novu zgradu. Time se višestruko dobiva na vrijednosti građevine jer se ne rješava samo problem protupotresne sigurnosti građevine nego i cijeli niz problema koje stare zgrade uglavnom imaju (energetska svojstva zgrade, pristupačnost za invalide, tj. nepostojanje dizala, problem parkirališta, zastarjele instalacije, problem požarne otpornosti, loša stolarija itd.). Tada čak možete razmišljati i o drugačijem rasporedu prostorija.
Vrlo često za razliku površina koje u starim zgradama zauzimaju masivni zidani zidovi i površina koje bi zauzeli novi armiranobetonski zidovi možete dobiti koristan prostor veličine garsonijere. U apsolutnom iznosu većinom je jeftinije seizmički poboljšati građevinu od izgradnje nove građevine, no radi se o investiciji koja ne dodaje potpuni iznos uloženog na već postojeću vrijednost građevine već samo dio.
Pročitajte više: Kako se nositi s potresom?
Neki mogući scenariji
Konkretno, možemo uzeti za primjer zagrebačku višestambenu zgradu takvih oštećenja da je dobila tzv. žutu naljepnicu. Od države možete za konstrukcijsku obnovu takve zgrade dobiti cca 300E/m2. Popratni troškovi završnih radova mogu iznositi od 200-300E/m2, što za investitora znači trošak od 500-600E/m2 (uključujući subvencije). Za uloženo dobiva se seizmički pojačana konstrukcija građevine koja je po svim ostalim karakteristikama ostala ista.
U slučaju rušenja i gradnje nove građevine (uz staro pročelje) troškovi su nešto manje nego dvostruki (cca 1100E/m2), ali dobivate praktično novu građevinu sa riješenim svim problemima stare zgrade (dizalo, energetski učinkovita fasada, nove instalacije, nova stolarija, bolja zvučna izolacija, bolja požarna otpornost i slično). I u ovom slučaju dobivate spomenutih cca 300E/m2 od države, ostatak financirate sami (cca 800E/m2).
Ovakvo, ovisno o lokaciji, dobivate veliki povrat uloženog s obzirom da su cijene novogradnje u centru grada od 4000E/m2 na više. U relativnim odnosima gledano, za nešto manje od dvostrukog troška u odnosu na samo seizmičko pojačanje, dobivate nekoliko puta više od uloženog. Također, moguće je stare tavane prenamijeniti u korisna potkrovlja i/ili dograditi kat te navedeno prodati i od toga financirati troškove rekonstrukcije (obnove).
Preciznost podataka neprocjenjiva je
Načina obnove u pogledu konstrukcijskih rješenja postoji mnogo. Isto tako postoji i više rješenja za rješenje financijske konstrukcije. Svaka zgrada je jedinstven slučaj kojem se treba pristupiti na drugačiji način, odnosno treba dobro razmotriti koje rješenje je vlasnicima najprihvatljivije. Najbolje i najbrže rješenje je kontaktirati ovlaštenu osobu za izradu projekta obnove koja će Vas voditi kroz sve korake u obnovi. To su projektanti konstrukcije, tzv. „statičari“, osobe koje su završile Građevinski fakultet, smjer Konstrukcije.
U kvalitetnoj komunikaciji možete riješiti sva pitanja oko obnove i započeti složen proces obnove na jednostavan način. Jasno definirajte svoje želje glede funkcionalnosti građevine, financijskih želja i mogućnosti, pokušajte doći do postojeće dokumentacije vaše građevine i u razgovoru sa „statičarom“ odredite smjer u kojem ćete krenuti u proces obnove.
Što više ulaznih podataka date točno, to možete očekivati detaljniji projekt i lakše izvođenje što rezultira manjim troškovima građenja. Svakako, obnovu će vam nadzirati i stručni i projektantski nadzor koji će sve eventualne nejasnoće prilikom izvođenja rješavati brzo i sigurno.
Pročitajte više: Kako se ponašati za vrijeme potresa i što spremiti u ruksak?
Obnova zgrade nije ugodna, ali je važna
Svaki investitor treba očekivati da će obnova zgrade donijeti određeni stupanj nekonfora: u smislu buke, prašine, gužve, potrebe privremenog preseljenja tijekom obavljanja radova i sl. Na prvi pogled će ti problemi možda odbiti neke vlasnike od želje za obnovom.
Ali, ako se prisjetimo samo količine stresa prilikom prošlog potresa, pa i kada bi se izuzela materijalna šteta, sama ta činjenica bi trebala biti dovoljan razlog da se zapitamo: „Želimo li živjeti u objektu u kojem ćemo se plašiti vibracija kod svakog prolaska kamiona Čistoće ili želimo živjeti u objektu u kojem ćemo potencijalni novi jači potres doživljavati kao jači pljusak ili grmljavinu?“
U svakom slučaju, građevine oštećene u potresu treba obnoviti – kako zbog interesa vlasnika, tako i zbog društvenog interesa. Ni jedan objekt nije takav da bi mogao ugroziti samo svog vlasnika. Ne ostavljajte neobnovljene zgrade zbog nemogućnosti postizanja dogovora između suvlasnika jer takve zgrade predstavljaju opasnost za vas i druge u okruženju.
Iskoristite priliku dobivanja subvencija koje ćete uložiti u protupotresnu sigurnost vaše građevine. Na nedaću potresa gledajte kao na priliku za pozitivne promjene.
Autorica: Ana Šimović Šimunović, mag.ing.aedif., Novi način
Foto: Canva / privatna arhiva
