U kakvoj su vezi arhitektura i dizajn u kontekstu turističke rente? U bliskoj rekla bih, ali istovremeno i nerazumljivoj određenom broju investitora koji nam se obraćaju.
Najčešći upit koji kao tvrtka koja se primarno bavi arhitektonskim projektiranjem, ali i projektantskim nadzorom i praćenjem gradnje, izgleda otprilike ovako: “Sviđaju nam se vaši projekti, molio bih ponudu za projektiranje, odnosno cijenu po m2 za vilu s 4 spavaće sobe površine cca 150,00 m2, s bazenom, na parceli od 750 m2.”
Nakon ovakvog pristupa osjetite da ste svrstani u red obrtnika koji cijenu određuje po m2 postavljene površine (npr. pločica) te da sve ostalo što čini dobru arhitekturu, pada u drugi ili bolje rečeno zadnji plan.
Pročitajte više: 5 korisnih savjeta ukoliko razmišljate o kupnji vikendice
Što iz ovoga možemo zaključiti?
Mi zaključujemo da se vjerojatno radi o investitoru koji gradi vilu za rentu jer to smatra unosnim ulaganjem, da isti ne raspoznaje osnovne parametre kad je dizajn u pitanju, a kamoli sama gradnja. Često su investitori neuki, svoje zahtjeve baziraju na informacijama prikupljenim od poznanika, agencija koje se bave turističkom rentom ili građevinara kad je u pitanju gradnja.
Agencije će vam reći da najbolje u renti prolaze dobro opremljene kuće s bazenom i 4 spavaće sobe, te da je za to dovoljna stambena površina od 150 m2. A kad se potencijalni investitor počne raspitivati za cijenu gradnje, onda dobiva magičnu formulu od cca 1.000 eura /m2.
Što u ovoj računici ne štima?
Gotovo sve! Kao prvo dizajnirana vila košta u gradnji u prosjeku 1.500 eura/m2, dok sa svim pratećim sadržajima poput bazena, uređenja okućnice, hortikulture, parkirnih mjesta i ograda i do 2.000 eura/m2. Ako je investitor fizička osoba, onda na tu cijenu treba dodati i PDV. Ako je investitor pravna osoba primjenjuje prijenos porezne obveze PDV-a, što pojeftinjuje gradnju, ali obveza PDV-a ipak ostaje u slučaju prodaje trećoj osobi.
Nadalje, površina koju investitor računa kao relevantnu je neto površina navedena u tipičnom upitu koji smo naveli, dakle 150 m2. Arhitekti, projektanti ostalih struka, kao i građevinari, računaju bruto površinu, koja u ovom primjeru iznosi cca 185 m2, budući da se u površinu računaju i zidovi građevine, a ne samo neto stambena površina. Nadalje uz površinu same građevine treba dodati i sve ostale površine, a to su: otkrivene i natkrivene terase, sunčalište uz bazen, kao i sam bazen sa strojarnicom bazena. Također ukupnoj cijeni treba pridodati i hortikulturno uređenje okućnice, kao i uređenje parkinga i ogradnih zidova.
Utoliko kuća neće koštati 150.000 eura, kako mnogi neupućeni zamišljaju, nego će koštati minimalno 300.000 eura, a moguće i više.
Pročitajte više: 5 koraka do uspješnog ulaganja u nekretnine
Kako se zapravo određuje cijena arhitektonskih usluga?
Cijenu u kontekstu arhitekture određuje zahtjevnost projekta, površina obuhvata i autorski pristup. Ako je vila dizajnirano unikatno djelo, onda govorimo o autorskom djelu. Tu se primjenjuju drugačija pravila kod formiranja cijene. Uobičajena cijena za idejni arhitektonski projekt s vizualizacijama građevine, te nakon toga svi neophodni projekti u sklopu glavnog projekta, te ishođenje građevne dozvole za takav tip građevine, košta cca 50 eura/m2, a ne 15 eura/m2 kako se uobičajeno plasira neukim investitorima. Može i 15 eura/m2, ali tada ne govorimo o dizajniranoj građevini, ni autorskom djelu, nego o projektu obične kuće ili „konfekcijskoj“ gradnji kakvu uglavnom srećemo po priobalju. Mnoge takve kuće „krase“ debeljuškasti stupići koji pripadaju austrougarskim vilama, čudni lukovi i mnoge druge neprimjerene izmišljotine koje mi zovemo „dizajn by majstori“.
Svaka čast pravim majstorima, ali kada je dizajn u pitanju, onda su na području arhitekture majstori arhitekti i dizajneri, i to ne svi! Mnogi arhitekti se uopće ne bave projektiranjem, a još manje dizajniranim građevinama, ali se zato mnoge druge struke petljaju u dizajn, često su to sami investitori u sprezi s izvođačima radova ili inženjerima. Arhitekt im treba tek da ishode građevnu dozvolu. Svijest o potrebi lijepe, skladne, dizajnirane građevine je kod naših privatnih investitora još u povojima, još se nedovoljno razumije značaj ugođaja neke vile ili kuće kao faktora privlačnosti, time i unosnije turističke rente.
Istraživanja pokazuju da se najbolje iznajmljuju građevine uz samo more. Na takvim pozicijama sve prolazi. Međutim takvih je građevina relativno malo u odnosu na sve turističke kapacitete. Radi toga, ako baš niste prvi red do mora dizajn, i arhitektura sa svim funkcionalnim i estetskim sadržajima, nužno mora biti u fokusu interesa investitora.
Što arhitekt uzima u obzir?
Bitna razlika između projekta tzv. obične kuće i dizajnirane kuće je u umijeću arhitekte da stvori magičan ugođaj privlačnosti i poželjnosti, bez obzira dali je riječ o klasičnoj ili suvremenoj kući. Arhitekt naravno treba uzeti u obzir lokalitet kao i njegovu tradiciju, morfologiju terena, te konačno svrhu građevine, pa neće isto izgledati dizajnirana vila u Zagorju ili u priobalju. Takav pristup podrazumijeva veliku stručnost, znanje, iskustvo i ponajprije intelektualni i umjetnički kapacitet arhitekte. Ako imate takvog arhitekta, onda možete dobiti autorsko djelo za kojim će se dizati prašina. Naša je tvrtka dobila prestižni nagradu European Property Awardu Londonu za projekt vile Zara u Zadru, kao i druga priznanja u zemlji.
Priznanja se dobivaju na osnovu realiziranih projekata, jedan takav je naš projekt u Vodnjanu kraj Pule, ovo je link koji je snimila HTV u kratkom prilogu o vili Amelie:
Ta je vila uvrštena među 100 najljepših kuća Hrvatske prema izboru časopisa Haus-Bau.
Autorski pristup podrazumijeva projektiranje svih detalja, tekstura, odabir materijala, način polaganja pločica i podnih obloga, dizajn unutarnje i vanjske rasvjete, dizajn kamina i vanjskog grilla, dizajn baš svih detalja, do dizajna ogradnih zidova i hortikulturnog uređenja okućnice. Za dizajniranu građevinu su utoliko potrebni izvedbeni projekti ili detaljni projekti koji nisu uvjet za dobivanje građevne dozvole, ali su apsolutno neophodni u procesu same gradnje. Radi toga projektiranje takvih građevina ima znatno veću cijenu od cijene izrade glavnog projekta za običnu građevinu. Takvoj običnoj ili prosječnoj građevini detaljni projekti nisu nužni.
Čuvena je rečenica u arhitektonskom svijetu glasi: Bog je u detaljima! Ovo se svakako odnosi na dizajnirane građevine, odnosno autorska djela.
Cijena ovisi o kompleksnosti samog projekta
Cijena kompletne usluge za sve gore nabrojano iznosi 10% do 12% od investicijske vrijednosti projekta. Postotak ovisi o kompleksnosti samog projekta. Cijeli proces od projekta, preko ishođenja građevne dozvole, pa sve do završetka gradnje traje u prosjeku oko 2 godine. Cijelo to vrijeme aktivno surađujemo s investitorom i vodimo ga od početka do kraja procesa, do završetka gradnje. Uz našu aktivnu ulogu, investitor je u sigurnim rukama jer će dobiti on što je želio i naručio, pa čak i puno više. Jedan od investitora je to lijepo opisao: „Dobio sam puno više nego sam mogao sanjati. Hvala vam!“ Naša je misija, i ta da usrećimo investitora. Naša briga je da isporučimo arhitektonsko djelo koje uvažava tradiciju, te da je inteligentno i suptilno implementira u suvremenu građevinu.
Na vizualizacijama su prikazi jednog od projekata koje trenutno radimo i koji su autorsko djelo Šime Babina koji je arhitekt i direktor naše obiteljske tvrtke Studio Babin d.o.o.. Moja uloga kao diplomirane ekonomistice je marketing, prodaja, administracija, te komunikacija s klijentima i suradnicima.
Na vizualizacijama: vila u blizini Labina s prekrasnim panoramskim pogledom na Cres i Kvarner. Pored svih potrebnih atraktivnosti i sadržaja, kuća ima i krovnu terasu, budući da je izgrađena na veoma strmom terenu. Terasa asocira na lounge bar, što je svakako privlačan detalj, pogotovo za potencijalnog gosta. Ova je lijepa vila gotovo je završena, i trenutno je na prodaju.
Autor: Vesna Skala, dipl oecc., Studio Babin d.o.o. Pula, Krležina 4
Foto: Privatna arhiva
