Što će se postići subvencioniranjem najma, osim učvršćivanja vladajućih struktura?

Vijest da Vlada priprema državni program priuštivog najma ovog je tjedna glasno odjeknula u javnosti. Cijene kvadrata otišle su u nebo, a samim time više vrijedi i unajmljeni kvadrat. Stoga Vlada planira subvencionirati najam čime bi se uvela tržišna i priuštiva cijena podstanarstva. Stručnjaci su podijeljeni i strahuju da će subvencionirani najam ponoviti situaciju do koje je doveo APN – kontraefekt koji je pogurao cijene stanova prema gore.

Na troškove stanovanja trebalo bi odlaziti oko 30% mjesečnih prihoda

Što očekivati, hoće li tržište podivljati i bi li dugoročno bilo bi bolje da se grade stambene zgrade za najam na državnom zemljištu, upitali smo Ivanu Čikić, agenticu za posredovanje nekretninama te vlasnicu agencije za nekretnine Dom Ekspert.

Čikić je ocijenila da ova stambena strategija, ujedno i prva stambena strategija u 34 godina hrvatske državnosti, predstavlja odgovor na simptome, ali uzrok problema ostaje netaknut.

Program strategije bi, barem u radnoj verziji, svjetlo dana mogao ugledati potkraj mjeseca, piše HRT. No, kako je uopće došlo do situacije da su cijene najma toliko visoke da su neodržive i da je potrebna pomoć države kako bi najam bio moguć? Naime, u Zagrebu za 30-ak kvadrata morate izdvojiti najmanje 500 eura, a za 50-ak, ovisno o lokaciji i uređenju, od 700 pa naviše. Ako uzmemo u obzir da je prosječna mjesečna neto plaća u Hrvatskoj oko 1.300 eura, spomenute cijene premašuju preporuku da se na troškove stanovanja izdvaja oko 30% mjesečnih prihoda.

Ovo pravilo je općenita smjernica koja pomaže osigurati da troškovi stanovanja ne opterećuju previše budžet, omogućujući dovoljno prostora za druge životne troškove i štednju. Međutim, mnogi o tome mogu tek sanjati.

Pročitajte više: Kako izračunati isplativost ulaganja u nekretnine za najam?

Tko ima koristi od subvencioniranog najma?

Čikić kaže kako ključni problem koji je doveo do neodrživih cijena najma, koje si sada gotovo nitko ne može priuštiti, leži u činjenici da značajan dio stambenog fonda ne služi svojoj primarnoj svrsi – stanovanju.

“Umjesto toga, mnogi stanovi ostaju prazni ili se koriste za kratkoročni najam i druge poslovne aktivnosti. S vremenom se broj praznih stanova povećava jer ljudi nastavljaju kupovati nekretnine kao investiciju ili oblik štednje”, upozorava stručnjakinja.

Takav trend neizbježno rezultira rastom tržišnih cijena nekretnina, a posljedično i povećanjem cijena najamnina, što dodatno umanjuje njihovu dostupnost.

“Svjedoci smo i prethodnih godina da porast cijena nekretnina vodi do poskupljenja najamnina, jedno neizbježno prati drugo”.

Subvencionirani najam stoga bi mogao biti učinkovit za one koji nisu kreditno sposobni za kupnju nekretnine, ali istovremeno nisu ni socijalno ugroženi, pojašnjava Čikić.

“Na primjer, mladi ljudi koji tek ulaze na tržište rada nakon završenog obrazovanja mogli bi imati koristi od takve mjere. Međutim, postoji opasnost da subvencije potaknu ljude na nerad ili da ih koriste oni kojima one nisu nužno potrebne”.

Tako su, primjerice, APN-ovim subvencijama najviše profitirali kupci kojima ta pomoć nije bila esencijalna jer su već bili kreditno sposobni i mogli su uredno ispunjavati svoje financijske obveze.

“Bojim se da bi slična situacija mogla nastati i sa subvencioniranim najmom, gdje bi najviše koristi imali najmoprimci kojima subvencije nisu nužno potrebne, a cijene najma bi mogle ostati na trenutnim, rekordno visokim razinama”.

Uvode se mjere kojima se kupuje socijalni mir i glasovi

Subvencionirani najam nije loša ideja ako je usmjerena prema onima kojima je zaista potrebna te ako bi država aktivirala svoj fond praznih nekretnina i ponudila ih građanima, smatra Čikić. Dodaje da bi svakako bilo poželjno da subvencionirani najam ne bude sezonska mjera, već stalna politika.

“Smatram da je jedno od boljih rješenja bilo oslobađanje od plaćanja poreza na promet nekretnina (PPN) prilikom kupovine prve nekretnine. To oslobođenje je bilo kontinuirano kroz cijelu godinu, za razliku od APN-a, te nije izazivalo razdoblja stagnacije na tržištu nekretnina, kao ni naglu potražnju koja bi rezultirala rastom cijena”, pojašnjava Čikić koja smatra da već 10-ak godina “svjedočimo uvođenju niza mjera koje su usmjerene na kupovinu socijalnog mira i glasova, kako bi određene strukture ostale na vlasti od završetka Domovinskog rata”.

Daljnji je problem koji stručnjakinja prepoznaje taj što subvencionirajuće mjere u RH dugoročno vode do egzodusa radno sposobnog stanovništva jer ne potiču gospodarski rast, otvaranje novih radnih mjesta i rast BDP-a.

“To nisu mjere koje poboljšavaju demografsku sliku naše zemlje. Ipak, vjerujem da nikada nije kasno za ispravan početak”, optimistična je Čikić.

Pročitajte više: Dom ili najam stana? Kako odabrati odgovarajući studentski smještaj?

Je li porez na nekretnine rješenje?

Ona smatra kako bi kombinacija uvođenja poreza na nekretnine i financijskog opismenjavanja građana mogla pozitivno utjecati na stabilizaciju cijena nekretnina na domaćem tržištu. Dok je financijsko opismenjavanje dugoročan proces koji će donijeti rezultate za otprilike 15 godina, uvođenje poreza na nekretnine moglo bi imati pozitivne učinke u kraćem roku, unutar 3-5 godina.

“Iako su mišljenja stručnjaka podijeljena, vjerujem da bi kvalitetna debata na ovu temu, odnosno okrugli stol na kojem bi ekonomski i porezni stručnjaci iznijeli svoje argumente, bila izuzetno korisna. Smatram da samo otvoreni dijalog može dovesti do kvalitetnih mjera i rješenja bez političkog uplitanja”, zaključuje Čikić.

Kako se snašla Njemačka?

I Njemačka se suočava s ozbiljnim problemima na stambenom tržištu, uključujući manjak stanova i visoke troškove najma, što posebno pogađa srednju klasu, studente i ranjive skupine poput izbjeglica. U odgovoru na ove izazove, njemačka vlada poduzima niz mjera za rješavanje stambenog pitanja.

Jedan od glavnih koraka je plan izgradnje 400.000 novih stanova godišnje, od kojih bi 100.000 trebalo biti subvencionirano kroz socijalno stanovanje. Ovaj ambiciozni cilj je dio šire strategije poznate kao Savez za pristupačno stanovanje (Bündnis für bezahlbares Wohnen), koja uključuje gotovo 200 specifičnih mjera usmjerenih na ubrzanje, modernizaciju i smanjenje troškova gradnje. Međutim, visoki troškovi građevinskih materijala i rastuće kamatne stope ometaju postizanje ovog cilja, s mnogo manje stanova izgrađenih u 2023. godini od planiranog, piše DW.

Uz to, Njemačka primjenjuje mehanizme kao što je Mietpreisbremse (kočnica rasta najamnine), koji ograničava rast najamnine na 10% iznad prosjeka za slične nekretnine u regiji, piše Conny.de. Iako su ove mjere usmjerene na kontrolu troškova najma, postoje određeni izuzeci i rupe u zakonu koje neki stanodavci koriste kako bi zaobišli ograničenja, što dodatno pogoršava situaciju za najamnike.

Njemačka vlada također je osnovala posebno Ministarstvo za stanovanje, urbani razvoj i graditeljstvo kako bi koordinirala ove napore i osigurala da se stambena pitanja rješavaju na nacionalnoj razini. Ipak, izazovi ostaju veliki, s milijunima ljudi koji žive u prenapučenim uvjetima i rastućim problemima s beskućništvom.

Ove mjere predstavljaju važne korake, ali i dalje postoji velika potreba za dodatnim ulaganjima i poboljšanjima kako bi se situacija stabilizirala i osigurala pristupačnost stanovanja za sve građane.

Foto: Privatna arhiva / Canva