Marija Okopni voditeljica je pravnog tima u agenciji za nekretnine Eurovilla. Rodom iz Slavonskog Broda, završila je Pravni fakultet u Osijeku, a u spomenutoj agenciji radi već šestu godinu. Ujedno je i spona između direktora i agenata, rješava sve probleme između agenata i klijenata te obavlja pravnički posao jednog trgovačkog društva. Dugačak je niz njezinih zaduženja. Priprema ugovore o prodaji, ugovore o najmu i ugovore o zakupu. Organizira razne radionice za agente, klijente, s ciljem da i oni nauče što više o svijetu nekretnina. Predstavnica je Euroville na različitim okruglim stolovima, konferencijama i panelima te pri Hrvatskoj gospodarskoj komori. U slobodno se vrijeme dodatno usavršava, posjećujući razne seminare, konferencije i webinare.
‘Žene bolje razumiju klijente’
Na svom poslu ponekad je i psiholog, jer kako kaže, kupnja nekretnine stresno je razdoblje u životu ljudi i važno je biti tu za njih i odgovarati na njihova pitanja. Njezin uspjeh nije došao preko noći, već je rezultat dugotrajnog rada. Na početku je radila „od jutra do sutra“ i pripremala ugovore po nekoliko mjeseci na temelju kojih sada rade, s ciljem da uredi zaista sve moguće odnose koji se mogu dogoditi između prodavatelja i kupca ili najmodavca i najmoprimca. Sve kako na kraju ne bi bilo došlo do bilo kakvih problema.
Kada je riječ o ženama u sektoru nekretnina i prava, Marija Okopni ističe da se nekoć njegovalo mišljenje da je to isključivo muški posao, ali danas se to mijenja.
„Čak bih se usudila reći da moje agentice imaju veću empatiju prema klijentima i znaju bolje prepoznati koje su to potrebe klijenata, što točno klijenti žele, je li im bitna lokacija, kvadratura, ili nekakav izgled kuhinje i slično. Žene su i odgovornije u obavljanju svoga posla te mogu obavljati više stvari odjednom. Evo, ja polazim od svog primjera. Za mojim stolom uvijek sjedi jedan od agenata, njih četvero stoji s različitim pitanjima dok pišem ugovor ili razgovaram s klijentima“.
Jedna od gorućih tema za ovo tržište u posljednje je vrijeme rast kamatnih stopa, za koje Okopni ističe da su učinak zaoštravanja monetarne politike. Rast su prvo osjetile razvijene zemlje poput Njemačke, Austrije i Velike Britanije, a nakon par mjeseci osjetila ga je i Hrvatska. Naglašava da će rast kamatnih stopa zasigurno utjecati na dio tržišta nekretnina. Klijenti prosječne platne moći najčešće kupuju nekretninu putem kredita poslovne banke te će na njih najviše djelovati, no za razliku od drugih europskih zemalja, kamatne stope su još prihvatljive.
Pročitajte više: Na konferenciji “Žene u građevinarstvu, arhitekturi i povezanim industrijama” naučile smo da žene znaju – boksati
Marija Okopni o rastu kamatnih stopa
„Rast kamatnih stopa utječe na potrošačko raspoloženje, no često se kaže da se nekretnine kupuju kada je dobra prilika i velika želja za istima, gdje čak niti rast kamatnih stopa neće znatno utjecati na odluku o kupnji“, objašnjava te dodaje da su 2008. kamatne stope bile i više nego danas, a tržište nekretnina je i dalje bilo aktivno. Napominje da je važno shvatiti da na tržišna kretanja utječe više faktora, a kamatne stope samo su jedan od njih.
U razgovorima s prijateljima često dobije pitanje koje sve nas zanima: „Trebam li sada uložiti u nekretninu?“. Kad upalimo televizor – nekretnine. Kad otvorimo društvene mreže – nekretnine. One su postale jedna od glavnih tema razgovora. No, je li svako ulaganje u nekretnine siguran oblik ulaganja? Okopni navodi da Hrvati danas najviše ulažu u nekretnine, zatim u zlato te u vrijednosne papire.
Ipak, ako želimo uložiti baš u nekretninu, prvo pitanje koje si trebamo postaviti je gdje ju želimo kupiti te hoće li nam to biti isplativo. Recimo, Zagreb je grad koji zbog Sveučilišta, brojnih velikih korporacija i slično ima najveći priljev ljudi. Stoga je potražnja za najmom, zakupom ili novim domom u njemu uvijek izražena. Slično je i s gradovima na obali, za koje uvijek postoji interes zbog velikog broja turista koji traže apartmane. Stoga se u ove lokacije uvijek isplati ulagati. Kada odlučimo kupiti neku nekretninu, moramo izračunati koliki će nam biti prinosi od tog najma ili zakupa, koliko moramo uložiti u nekretninu, koliki porez moramo platiti i je li nam na kraju sve isplativo.
Pročitajte više: Kako izračunati isplativost ulaganja u nekretnine za najam?
Što je bolje – starogradnja ili novogradnja?
Slijedi pitanje svih pitanja – starogradnja ili novogradnja? Starogradnja je definitivno jeftinija, no je li svaka isplativa? Važno je obratiti pažnju na instalacije, iznos pričuve odnosno hoće li stambena zgrada dizati kredit, kada je točno nekretnina izgrađena, kakvi su stropovi, fasada, podovi, ima li nekretnina lift, planira li se njegova gradnja, ima li parking… Starogradnja se češće nalazi u centrima gradova, a novogradnja na periferijama, iako to nije uvijek tako. Kada govorimo o pravnom stanju nekretnine i legalnosti nekretnine, kredit možemo dobiti tek ako imamo akt o legalnosti. Važno je napomenuti da i nekretnine koje su izgrađene prije 1968. trebaju imati uporabnu dozvolu jer više nije dovoljno samo uvjerenje da je nekretnina sagrađena prije 1968.
Prilikom kupnje novogradnje važno je provjeriti sigurnost investitora, odnosno hoće li nekretnina biti dovršena do roka koji si je investitor zadao. Jedan od pluseva novogradnje svakako je energetska učinkovitost. Treba znati da kada kupujemo novogradnju od neke pravne osobe plaćamo porez na dodanu vrijednost, odnosno PDV, i u tom slučaju nismo obvezni plaćati porez na promet nekretnina, dok kupnjom starogradnje u pravilu plaćamo porez na promet nekretnina.
Kad se odlučimo na kupnju moramo provjeriti i „vlasnički list nekretnine“ odnosno izvadak iz zemljišne knjige i knjige položenih ugovora. Ako je kupac državljanin treće zemlje pravo vlasništva stječe na poseban način. Da bi strani državljanin mogao postati vlasnik nekretnine u Hrvatskoj, mora postojati uzajamnost između njegove zemlje i Hrvatske. Za to je potrebna suglasnost Ministarstva pravosuđa i uprave. Važna je i legalnost nekretnine, odnosno spomenuta uporabna dozvola.
Pročitajte više: Bez ovih dokumenata ne kupujte nekretnine!
Važno je znati kakvu nekretninu kupujemo
Kad se dogovori cijena, potrebno je dogovoriti kako će se isplatiti nekretnina – gotovinom ili kreditom. Ako odluka padne na kredit, onda se uglavnom potpisuje predugovor kojim se dogovara rok u kojemu banka treba odobriti kredit, a to obično bude od 45 do 60 dana. Kad je kredit odobren, Banka priprema Ugovor o kreditu, potpisuje se ugovor o kupoprodaji, zatim se upisuje zalog na nekretnini i na posljetku se vrši isplata kupoprodajne cijene.
Kupnjom starogradnje uglavnom odmah stupamo u posjed nekretnine, a kupnjom novogradnje ono je odgođeno. Obavezno je dogovoriti se s prodavateljem kakvu nekretninu kupujemo – namještenu ili nenamještenu?
„Često se dogodi da kupac očekuje da kupuje viđeno-kupljeno, nekretninu s namještajem, a prodavatelj u međuvremenu izvadi namještaj. Jako je bitno dogovoriti kakvu nekretninu kupujemo“.
Jedan od savjeta je da se uvijek ostavi nešto novca „sa strane“ za plaćanje poreza na promet nekretnina, koji iznosi tri posto od dogovorene kupoprodajne cijene.
„Ulaganje u nekretnine najbolji je oblik poduzetništva“, zaključuje Marija Okopni.
Foto: Domagoj Bregant
