Hrvati i nekretnine vole se javno. Poznato je da 89,9 % Hrvata u svom vlasništvu ima bar jednu nekretninu. To nas uvrštava u sam vrh europskih ˝vlasnika˝, odmah iza Rumunjske i Litve. Prednosti takvog ulaganja su već svima dobro poznate: sigurnost, porast vrijednosti kroz godine, mogućnost povrata investicije kroz najam te, u posljednje vrijeme najčešća prednost, zaštita od inflacije.
Kako izračunati isplativost?
Osim ulaganja u same nekretnine (objekte), u nekretnine mnogi ulažu sa špekulativnom namjerom prodaje kad cijena nekretnina poraste, a neki ulažu u nekretninske fondove kao jedne od novih modela ulaganja na području nekretnina.
Kako je ulaganje u nekretnine radi najma u Hrvatskoj vrlo popularno, ovdje ćemo se fokusirati na tu temu. Bilo da se radi o ulaganju u nekretnine zbog dugoročnog iznajmljivanja ili dnevnog / sezonskog najma, kod kupovine nekretnine bitno je informirati se o potencijalnim prihodima od te nekretnine, kao i o troškovima. Kada imate realnu procjenu i realne brojke, nije teško izračunati isplativost ulaganja u nekretninu.
Povrat ulaganja (ROI – Return on Investment) je omjer između neto dobiti i ukupnog troška ulaganja koji proizlazi iz ulaganja određenih resursa – kapitala. Dakle, to je jedan od načina povezivanja profita s kapitalom kod kojeg visok povrat uloženih sredstava znači dobro ulaganje.
Kada govorimo o investiciji u nekretnine radi najma, ekonomisti koriste sljedeću formulu:
Za procjenu godišnjeg prihoda od najma koji nekretnina procijenjeno može nositi svom vlasniku potrebno je dobro poznavati tržište, konkurentske nekretnine na istoj ili sličnoj lokaciji ili se savjetovati s profesionalcima za najam.
Pročitajte više: Stručnjakinja savjetuje isplati li se trenutno ulaganje u nekretnine na moru
Pazite na godišnje troškove
Godišnji troškovi nekretnine su prilično širok pojam. Tu se uključuju troškovi poreza, režija, održavanja, popravaka, osiguranja, provizija turističkim agencijama, booking servisima, troškovi čišćenja i slično. Ovi su troškovi vrlo varijabilna stavka. Oni ovise o vašem vlastitom angažmanu, odnosno koliko rada ćete uložiti sami u organizaciju iznajmljivanja, održavanje i čišćenje. Tako ako većinu rada organizirate u vlastitom aranžmanu troškovi ne bi trebali prelaziti 10% od prihoda. Ako ćete za poslove organizacije najma angažirati druge osobe, troškovi mogu doseći i 35-40 % ukupnog prihoda.
U ukupan trošak nabave, uz cijenu nekretnine, treba računati i na 3% poreza na promet nekretnina, troškove kupoprodaje nekretnine (agencije za nekretnine, javni bilježnik, takse za zemljišne knjige i slično). Također, vrlo je značajna stavka i trošak opremanja i namještanja nekretnine, tj. priprema nekretnine za korištenje.
Uzmimo kao primjer kupovinu kuće u Istri radi sezonskog iznajmljivanja gotovinom (odmah raspoloživim sredstvima bez kamata).
| Cijena nekretnine | 420.000 EUR |
| Cijena opremanja | 35.000 EUR |
| Porez na promet nekretnina 3% | 13.500 EUR |
| Troškovi kupovine (agencija, javni bilježnik, takse) cca 4 % | 18.000 EUR |
| UKUPAN TROŠAK NABAVE NEKRETNINE | 486.500 EUR |
| Prihod od sezonskog najma | 38.000 EUR |
| Godišnji troškovi nekretnine cca 20% | 7.600 EUR |
| NETO PRIHOD | 30.400 EUR |
| ROI (30.400 EUR / 486.500 EUR) x 100 | 6,25 % |
Prema ovoj kalkulaciji, iznajmljivanje kuće u Istri, svom bi vlasniku donosilo povrat od 6,25% godišnje. Dodajmo činjenicu da nekretninama cijene rastu u prosjeku 5% godišnje (a na dobrim lokacijama i puno više) i da bi taj postotak trebalo nadodati ROI-u od najma. Takvi postotci, bez obzira čak i na trenutno vrlo visoku inflaciju, vjerojatno bi bili zadovoljavajući za većinu ulagača u nekretnine u Hrvatskoj.
A je li ovakav povrat dovoljan za svakog vlasnika nekretnine, ovisi o osobnim ambicijama i sklonosti riziku. Čini se da su Hrvatima ovakve brojke, većinom zadovoljavajuće, pogotovo zbog toga što bi alternativno novac držali kao štednju u banci. Neke druge vrste ulaganja bi zasigurno donosile veće prinose na godišnjoj razini, ali i značajno veće rizike.
Autorica: Mateja Bogdanić, vlasnica agencije za nekretnine Euro Immobilien
Foto: Canva / Mateja Bogdanić, privatna arhiva
