Ako ste se odlučili za kupnju nekretnine odnosno zemljišta ili kuće, stvari na koje morate obavezno pripaziti su legalnost, čisto vlasništvo i usklađenost stanja na terenu i papirima.
Pod pojmom nekretnina podrazumijeva se čestica zemljine površine zajedno sa svime što je s česticom trajno spojeno na površini ili ispod nje. Evidencija o česticama zemljine površine, zgradama i drugim građevinama koje trajno leže na zemljinoj površini ili ispod nje zove se katastar nekretnina.
Podaci katastra nekretnina su temelj za zemljišne knjige koje vode zemljišnoknjižni sudovi (gruntovnica). Osnovna prostorna jedinica u katastru nekretnina je katastarska čestica. Ona može biti neizgrađena ili izgrađena.
Savjeti za kupnju nekretnine
Legalnost nekretnine odnosi se na izgrađene nekretnine odnosno na građevine koje se nalaze na nekretnini. Građevina je legalna ukoliko posjeduje odgovarajuću dokumentaciju kao što je Uporabna dozvola, Rješenje o izvedenom stanju i sl.
Stanje na terenu mora biti usklađeno s pripadnom dokumentacijom. Također, objekti moraju biti upisani u katastar i zemljišne knjige. Ipak, ako su objekti upisani u katastar i zemljišne knjige, to ne znači da su legalni.
Ukoliko ste zainteresirani za kupnju nekretnine koja nije legalna, od 7. mjeseca 2017. godine moguće je ponovo pokrenuti postupak legalizacije. Naime, novim Zakonom o izmjenama i dopunama Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (NN 65/17) ponovo se otvara rok za podnošenje zahtjeva za legalizaciju do 30. lipnja 2018. godine.
Četiri stvari na koje morate pripaziti
Čisto vlasništvo znači da su u katastru i zemljišnim knjigama upisani stvarni posjednici odnosno vlasnici. Kupoprodajni ugovor da bi bio valjan odnosno provediv mora biti sklopljen s nosiocima prava koji su upisani u katastru i gruntovnici. Zemljišno-knjižni izvadak je jedini dokaz o vlasništvu ili nekom drugom pravu koje može biti predmetom upisa u zemljišnu knjigu.
Usklađenost stanja na terenu i papirima se odnosi na podatke kao što su položaj, površina i izgrađenost nekretnine na terenu, u katastru i u zemljišnim knjigama. Dakle, svi navedeni parametri moraju biti usklađeni.
Što sve morate poduzeti prije konačne odluke?
1. Od vlasnika nekretnine koju planirate kupiti potrebno je zatražiti kopiju ili izvod iz katastarskog plana, posjedovni list i zemljišno-knjižni izvadak. Ukoliko je nekretnina izgrađena, potrebno je također zatražiti dokaze legalnosti objekata (Uporabnu dozvolu, Rješenje o izvedenom stanju i sl.) te energetski certifikat.
2. Kako bi ustanovili je li nekretnina sređena, savjetujemo vam da se konzultirate sa stručnjakom (geodet, arhitekt ili odvjetnik) koji će iz dostupne dokumentacije analizirati status vaše potencijalne nekretnine.
3. Zatražite od vlasnika da vam pokaže međe (granice parcele) na terenu. Međe moraju biti vidljive i jednoznačne, a to znači da trebaju biti obilježene vidljivim trajnim oznakama (željezne šipke, betonski stupovi ili čvrste ograde). Ukoliko međe nisu vidljive kao ni stabilizirane na terenu, potrebno ih je iskolčiti. Iskolčenje međa obavlja ovlaštena geodetska tvrtka koja će postaviti oznake trajnog karaktera te izraditi skicu iskolčenja s mjerama i površinom parcele.
4. Provjerite u zemljišno-knjižnom izvatku postoji li hipoteka odnosno kredit na nekretnini. Naime, kupnjom nekretnine, tereti se prenose na novog vlasnika.
Jako je bitno prije odabira tvrtke koja će voditi cjelokupni posao sređivanja dokumentacije za vašu nekretninu dobro proučiti web stranicu te obavezno ugovoriti sastanak. Naime, kada upoznate osobno djelatnike tvrtke s kojima ćete potencijalno surađivati, puno ćete lakše donijeti odluku.
Prednost kod odabira tvrtke mora biti kvaliteta usluge, učinkovitost i dobra komunikacija s izvođačem. Pod kvalitetom podrazumijeva se: stručnost djelatnika, dobro poznavanje materije te jasno i temeljito objašnjenje procedura i usluga koje su potrebne. Učinkovitost tvrtke obuhvaća brzo i efikasno izvršavanje ugovorenih usluga u dogovorenim rokovima. Dobra komunikacija odnosi se na redovito i pravovremeno izvještavanje o statusu vašeg premeta na katastru, urbanizmu ili sl.
Nemojte biti „škrti“ kada su u pitanju predradnje za kupnju nekretnine. Jeftina nekretnina može na koncu postati najskuplja ako se dobro ne provjeri status. Za većinu od vas, ovakvu investiciju moguće je realizirati samo jednom u životu i zato treba poslušati savjet stručnjaka kako ne bi u budućnosti imali glavobolje zbog nesređene nekretnine.
WiA članice imaju popust od 10% na sve geodetske usluge koje nudi tvrtka Lemax d.o.o.
Foto: Pixabay
Autorica: Nataša Kapov
